媒介契約、どれを選べばいいの？ | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

こんにちは！プロネックス株式会社のマック店長です！

「今の家を売って、新しい生活を始めよう！」と決意したとき、最初に出会う難解な言葉が「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。

簡単に言えば、「不動産会社に、売却のお手伝いを正式に依頼する約束」のことですが、これには大きく分けて3つの種類があります。

「どれでも同じでしょ？」と思われがちですが、実はここでの選択が、売却のスピードや最終的な価格に大きな影響を与えます。今日は、それぞれの契約の違いを整理しながら、意外と知られていない「一般媒介の落とし穴」について、プロの視点でお話しします。

1. 3つの媒介契約、それぞれの特徴を整理しましょう

まずは、各契約の仕組みを分かりやすく分類してみます。ポイントは「何社に頼めるか」と「自分で見つけてきた人に売れるか」です。

① 一般媒介契約（いっぱんばいかい）

同時に複数の不動産会社へ依頼できる、最も自由度の高い形式です。ご自身で買い手を見つけてくることも可能です。一見、窓口を広げることでチャンスが増えるように思えます。

② 専任媒介契約（せんにんばいかい）

依頼できるのは「1社だけ」に限定されます。ただし、ご自身で親戚や知人などの買い手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することが可能です。

③ 専属専任媒介契約（せんぞくせんにん）

こちらも依頼は「1社だけ」ですが、より制約が強くなります。たとえ自分で買い手を見つけても、必ず依頼した不動産会社を通して取引をしなければなりません。その分、不動産会社側の報告義務なども最も重くなり、会社を挙げてのバックアップが期待できます。

2. なぜ、自由なはずの「一般媒介」が不利になりやすいのか？

「たくさんの会社に競わせたほうが、早く高く売れるはずだ」と考えるのは、売主様としてごく自然なことです。しかし、長年この業界で現場を見てきた私からすると、一般媒介には売主様が気づきにくい、構造的なデメリットが存在します。

■ 不動産会社の「本気度」が分散してしまう

不動産業界の報酬は「完全成功報酬型」です。どれだけ広告費をかけ、案内を繰り返しても、最後の一瞬で他社に成約を取られてしまえば、その会社の努力は1円の利益にもなりません。 そうなると、担当者はどうしても「確実に報酬につながる、専任媒介のお客様」から優先的に動いてしまう……という心理が働きます。一般媒介の物件は「どこかが売るだろう」という、いわゆる「待ち」の姿勢になりやすく、広告予算も積極的には割かれにくいのが現実なのです。

■ 情報が市場で「安売り」されてしまう

複数社が同じ物件をネットに出すと、写真や情報の質がバラバラになり、市場での希少性が薄れます。また、業者間で「あそこが価格を下げたから、うちも下げさせよう」といった値下げ合戦が起きやすく、結果として本来の価値より安く成約してしまうリスクを孕んでいます。

■ 状況の把握が難しくなり、戦略が立てられない

専任媒介であれば、毎週の反響状況（何人がネットを見て、何件問い合わせがあったか）を1社が細かく分析し、「次はここを改善しましょう」と戦略を練ることができます。しかし一般媒介では情報が分散するため、今、自分の物件がなぜ売れないのか、何をすべきなのかという全体像が見えにくくなってしまいます。

3. ベテラン店長からのメッセージ：売却は「二人三脚」の登山です

私は店長として、よくお客様にこうお話しします。 「不動産売却は、たくさんの人に声をかける『パーティー』ではなく、信頼できるパートナーとしっかり手を取り合って登る『登山』のようなものです」

大切なのは「何社に頼むか」ではなく、「どの1社と心中できるか」という信頼関係です。私たちにお任せいただければ、その想いに応えるべく、広告戦略から細かな修繕のアドバイスまで、責任を持って伴走させていただきます。

4. まとめ：想い出を次へ繋ぐために

これまで守ってこられた資産には、数字には表れない想い出もたくさん詰まっているはずです。それを一番良い形で次の誰かへ手渡せるよう、じっくり時間をかけて一緒に考えていきましょう。

「自分の場合は、どの契約が一番合っているんだろう？」 そんな最初の疑問からで構いません。難しい理屈を並べるのではなく、皆さんのこれまでの暮らしや将来の希望を伺いながら、最適な形を一緒に探していきたいと思っています。

難しい書類の確認や法的な手続きは、すべて私が引き受けますので、皆さんはどうぞリラックスして色々とお話をいたしましょう！！