「もう売れない」と諦める前に。マック店長と考える、築古物件の「価値再発掘」戦略

2026/02/26

相続

こんにちは！プロネックス株式会社のマック店長です！

代々引き継いできた古いアパートや、長年手付かずの空き家、あるいは築年数が経って入居率が下がってしまった1棟ビル。「もう古すぎて、まともな値段では売れないだろう」「解体費用を考えたら持ち出しになるのでは？」と、肩を落として相談に来られるオーナー様が少なくありません。

でも、ちょっと待ってください。長年、街の移り変わりと多くの物件を見てきた私からすれば、どんなに古く見える物件でも、そこには必ず「その物件にしか眠っていない価値」があります。

今日は、私たちがどのようにオーナー様と一緒に、物件の価値をもう一度見つけ出していくのか。その舞台裏を少しだけお話しします。

一般的に、建物は築年数が経てば評価が下がります。しかし、それはあくまで「計算上の数字」に過ぎません。

視点を変えてみる： 例えば、間取りが古くて入居者がつかないアパート。今の時代、そのまま貸し出すのは難しいかもしれません。でも、「ペット共生型」にカスタマイズしたり、趣味の部屋としての「ガレージハウス」に転用したりすることで、特定のニーズを持つ方にとっての「お宝物件」に化けることがあります。

私たちは、「古いからダメ」と決めつけるのではなく、「今の時代、どんな人がここを必要とするだろう？」と、オーナー様と同じ目線でワクワクしながら可能性を探ります。

「雨漏りがある」「権利関係が少し複雑」といった課題があると、売主様は「弱み」だと感じてしまいがちです。しかし、実はこれこそが、特定の購入希望者にとっては「安く仕入れて、自分の手で再生させる楽しみ」というメリットに変わることもあります。

プロが整える、売却の「土台」： もちろん、そのままでは売りにくい場合もあります。そこで私たちの出番です。「ここだけ修繕すれば、融資が通りやすくなりますよ」「隣地との境界をこう整理すれば、土地としての価値が上がりますよ」

そんな風に、ハードルを一つひとつ一緒にクリアしていく。オーナー様が一人で抱えている不安を、私たちの知恵で「解決可能な課題」に置き換えていくのが、店長としての私の仕事です。

特に投資用のアパートやビルの場合、売却価格を左右するのは「利回り」だけではありません。

次のオーナーの顔を想像する： 「相続対策で買いたい人」なのか、「自分でリノベーションして運営したい若手大家さん」なのか。あるいは「将来的に建て替えて自社ビルにしたい法人」なのか。ターゲットを絞り込み、その人が一番安心できる資料（長期修繕の履歴やレントロールの整理など）を揃えることで、物件の評価は劇的に変わります。

私たちは、単に物件をネットに載せるのではなく、「この物件の次のストーリー」を一緒に描き、それを評価してくれる方へ繋ぐという役割を大切にしています。