こんにちは。プロネックス株式会社 店長のマックですｗ

以前に触れた【心理的瑕疵】について記載しましたが、今回はもう少し掘り下げみようと思います。

不動産業者らしく、専門用語を使って説明していましたが、「わかりにくいよ」とアドバイスを頂きましたので、簡単なわかりやすい言葉を使っていきたいと思います。

心理的瑕疵ってなに？？

これは前回に記載してみました。室内での死亡などが心理的瑕疵にあたります。

例えば殺人事件などの犯罪や、自殺・病死で何か月も見つからなかった場合だったりが

一番わかりやすい心理的瑕疵になります。

これは、不動産屋さんが、物件を紹介する場合や、契約の前の重要事項説明をするときに

必ず説明する義務があります。

明確な判断基準はありませんが、少しでも気になることがあった場合は、不動産屋さんは

告知をする義務があります。もし、告知をしなかった場合や、隠していた場合などは

告知義務違反になり、罰則や、損賠賠償請求の対象になる場合があります。

しかしながら、元の売主さんや貸主さんが不動産業者に言わないケースもあり、その場合は不動産屋さんも告知義務を知らなかったとのことで、義務違反にはならない場合もあります。

【瑕疵】は告知義務があり、買主さんに説明し、ご理解を得た上で買うか買わないかの判断をする基準となります。

『その告知内容を知っていたらこの物件を買うつもりはありません』ということになります。

その他の瑕疵って何だろう？

心理的瑕疵の他に瑕疵があります。

基本的には、【瑕疵】は『見えない傷』のことを指し、今の現状で見た目にはわからないことも瑕疵にあたるとされています。

例えば建物については、シロアリや木材（躯体）の腐食や建物が傾いている・雨漏りしている。などなど。

このような内容はパッと見たところは全くわかりません。

実際に住んでみて初めて分かることになるので、このような場合は瑕疵にあたります。

不動産屋さんは売主に確りとヒアリングして、「シロアリなど見たことがあるか」や、

室内に入った時に床がふかふかしていないか確認する必要があり、建物の傾いている場合

は開いたドアが勝手に締まる・開くなどで建物傾斜を確認したり、窓枠の窓に隙間が出て

居ないかなどを確認すれば、建物か傾いていることがわかる場合があります。

雨漏りは天井にしみができていることや売主さんへのヒアリングでほぼわかりますが、

天井部分の雨漏りよりも、バルコニーなどの付け根などから水が浸入してくる場合もあります。

バルコニーの場合は室内にぽたぽた雨漏りがすることがあまりなく、壁の内側に雨漏り

する場合が多いので、バルコニー側の壁紙が異常に剥がれていることが多いです。

まだあります。窓枠からの雨漏りも極稀ですが、横殴りの雨が降っている場合などに出る

ケースも経験上あります。

中古物件を購入する場合はこのようなことも考えなくてはなりませんので、大変ですよね。

ここまでは、建物に関しての瑕疵についてですが、物件の廻り（環境）についても瑕疵にあたる場合があります。環境の場合は実務上、「瑕疵」と言わないことがほとんどですが、

近隣の50ｍ以内とかに暴力団事務所が存在するとか、墓地が有ったり、騒音がすごい、

悪臭を放つ工場や産業廃棄処理施設があるなど、周辺環境に問題があることで瑕疵に

なります。

環境に関しては、現地を見学すればある程度把握ができますので、不動産屋さんに環境は

どうですか？と聞いて頂ければ解決することがほとんどです。

不動産を売却する場合には、売主さんでしかわからないこともたくさんありますので、

売却時には、不動産屋さんに内容を隠さずすべてをお話ししてくださいね。

隠してしまうと、後で大問題になりますし、契約解除や損害賠償請求をされたり悪いことしかおきません。

ちなみに現在は、瑕疵担保責任のことを契約不適合責任と言い換えられています。

不動産購入や売却のお役に立ててくださいね。