【心理的瑕疵】に対する不動産売却時の考え方を記載します。

今現在では「売主の告知義務に関する法律」はありません。

今回は、亡くなった方を含め、住宅環境や眺望景観の瑕疵、暴力団事務所の心理的瑕疵を検討してみたいと思います。

改正民法の「契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる」（第521条第2項）ため、「売買の目的物がどのような品質性能を予定していた契約の内容であるか？」ということについて、あらかじめ、当事者間で合意することが求められています。このことは、当事者が合意した心理的瑕疵の内容」は、「契約の内容の不適合」とはならないからです。

人の死に関する心理的瑕疵について

• 病死・自然死等や日常生活で起こりえることが予想される不慮の事故による死亡は、心理的瑕疵には含まれません。しかし、遺体放置期間が長期間のため建物に損傷を与えた場合や事件性があるような死亡は、告知する必要があります。そのほか、自殺・他殺・火災等による死亡は、売主による告知が必要になります。
• 一般的に「売主の不動産情報告知書」に明記します。

環境変化に関する心理的瑕疵について

騒音、振動等の環境汚染は法令による定めがあり、法令の基準値未満のものについては、個人の感覚は個人差があるため、法令に定める基準値を受忍限度として、瑕疵の有無を判断することになります。しかし、法令で定める基準値以上で、地域住民による紛争が地元で発生している場合は、告知が必要になります。

人の死の告知は、売買目的物が損傷するような長期間の遺体放置等により、リフォームや特殊清掃が行われた場合や事件性が疑われるような死亡の場合は、必要となります。

また、知を要する事象とは、売買目的物件内において、煙・火災および火焔による死亡、自殺、他殺による死亡の場合であり、当事者が合意した告知すべき期間について、告知が必要となります。

隣地における死亡事故や共同住宅などの日常生活で通常使用しない共用部分などでの死亡や隣室の死亡などは告知をする必要がありません。

暴力団事務所の存在による心理的瑕疵の告知は纏めると以下のようになります。

暴力団および嫌悪団体の事務所は、日常生活において通常利用しない街区に所在する場合や外見から判断をして直ちに暴力団事務所であことが判明しない場合は、心理的瑕疵には含まれません。

近くで起きた抗争事件などの履歴は知りえる限り告知が必要になります。

今回は心理的瑕疵に関して考察してみました。

不動産売却に関しては、瑕疵を考えただけども多くの内容が含まれます。売却のプロにお任せ頂ければ、瑕疵の問題なども詳しくご説明いたしますので、ご相談お待ちしております。

ちょっとたくさん書きすぎて読むのも面倒だと思いますので、ここらへんでやめておきます。

次回はもう少し深く掘り下げて記載してみたいと思います。