不動産の買換え特例とは？ | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

こんにちはプロネックス株式会社のマック店長です！

今回は不動産を買い替えした場合の特例措置について考えてみたいと思います。

不動産を売却し、新たな不動産を購入する場合、譲渡所得税を繰り延べできる制度が「買換え特例」です。売却益が発生しても、すぐに課税されず、次に購入する不動産へ課税を繰り延べることができます。

✅ 買換え特例のメリット

1. 譲渡所得税を繰り延べられる
   • 通常、売却益が出ると「譲渡所得税（最大20.315%）」が発生しますが、この特例を使えば課税を先送りできます。
2. 住み替えがスムーズにできる
   • 売却後すぐに新居を購入することで、資金計画が立てやすくなる。
3. 相続対策にも有効
   • 資産の組み換えをスムーズに行い、相続税の対策にも活用可能。

   
   

✅ 適用条件（2024年時点）

買換え特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。

🟢 売却する不動産（譲渡資産）の条件

• 所有期間が10年以上の不動産（居住用・事業用どちらも可）
• 売却価格が1億円以下（1円でも超えると適用不可）
• 売却後1年以内に確定申告が必要

🟢 購入する不動産（買換え資産）の条件

• 売却した年の前年～翌年に取得（売却から1年後の12月31日まで）
• 売却価格 ≦ 購入価格（売却価格より高い不動産を購入することが条件）
• 事業用の場合は同じ用途の不動産（住宅なら住宅、店舗なら店舗）

⚠ 売却価格より安い不動産を買うと、一部の利益に課税されるため注意！

✅ 適用例

📌 例：5,000万円で購入した家を8,000万円で売却し、9,000万円の家を買った場合

• 通常、3,000万円の売却益に対して譲渡所得税がかかる
• 買換え特例を適用すると、この税金を繰り延べ可能
• ただし、新しく買った不動産を将来売却すると、今回の繰り延べ分も課税される

✅ 適用できないケース（要注意！）

• 売却価格が1億円超（1円でも超えるとアウト）
• 売却した後に、買換えせず現金化する（必ず不動産を購入する必要あり）
• 買換え不動産の価格が売却価格より低い（低い場合は差額に税金がかかる）
• 親族間売買（親族同士の売買は適用外）

✅ 売却と買換えのタイミングのポイント

1. 売却活動は早めに開始
   • 買換え特例は「1年以内の買換え」が条件なので、早めに売却活動を進める
2. 購入価格は売却価格以上に設定
   • 売却額よりも低い価格の物件を購入すると、一部課税されるため注意
3. 資金計画をしっかり立てる
   • 売却代金を次の購入資金に充てる場合、タイムラグを考慮して資金調達も検討

   
   

✅ 買換え特例を使うべきか？

この特例を使うと、将来売却した際に繰り延べた分も課税されるため、一概に「お得」とは限りません。
以下のようなケースでは、3,000万円特別控除の方が有利になることもあります。

特に売却益が3,000万円以下の場合は、「3,000万円特別控除」の方が節税になるケースが多いので、どちらを使うか慎重に判断しましょう。

✅ まとめ

• 買換え特例は、譲渡所得税を繰り延べる制度
• 適用条件は「所有期間10年以上」「売却価格1億円以下」「買換え物件の価格が売却額以上」
• 将来の売却時に課税されるので、資産運用計画も考慮することが重要
• 3,000万円特別控除と比較して、どちらが有利かを判断することが大切

買換え特例を利用するかどうかは、お客様の資産状況や将来の売却計画に左右されるため、しっかりと検討することが大事になります。