契約不適合による売主の担保責任について | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

瑕疵担保責任とは2020年4 月1 日に改正民法が施行される前は、引渡しを受けた後に気付いた欠陥については、売主は瑕疵担保責任を負うとされていました。瑕疵担保責任では、修補請求は認められず、また、解除をすることができるのは、瑕疵（欠陥）によって契約の目的を達成することができない場合に限定されていました。しかし、改正民法施行 によって、瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任の制度が導入されました。契約不適合責任においては、引 渡しを受けた土地や建物に欠陥が見つかった場合、欠陥の修補などの追完を請求することができます。また、契約の解除は、目的を達成することができない場合に限定されず、修補などを求めても売主がこれに対応しない場合であって、売主に相当の期間を定めて催告をしても期間内に売主の義務が履行されないときは、契約不適合が軽微なものでなければ、契約の解除ができるようになりました。改正民法では、引渡しを受けた土地や建物に欠陥があった場合について、買主がより手厚く保護されています。

危険負担とは契約を締結して引渡しをする前に、契約をした建物が、売主・買主の責めに帰さない理由によって大きな被害を 受けた（例えば、地震によって建物が滅失したり、損傷を受けてしまったりした）場合、売買代金がどのように扱われるのかというのが危険負担の問題です。

民法改正前は、民法上は、建物が滅失し、損傷を受けても売主は 売買代金を受け取ることができるとされていました。しかし、民法改正によってこのルールが改められ、建物が滅失すれば代金を受け取ることができず、また、損傷を受けたときには損傷の程度に応じて代金が減額されるようになっています。ただし、引渡しをした後に滅失や毀損が生じた場合には、売買代金の全額の支払いを受け取ることができます。