契約不適合による売主の担保責任について

query_builder 2024/03/13
相続任意売却相模原市_不動産売却
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こんにちは!プロネックス株式会社のマック店長です。

今日は【契約不適合による売主の担保責任】について考えていきます。

売主は、売却した土地・建物に買主が注意しても知ることができなかった 欠陥や、種類、品質等に関して契約の内容に適合しないものがあった場合、 特約で免責していない限り、契約不適合(担保)責任を負うことに留意して おきます。

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引き渡した目的物が種類、品質または数 量に関して契約の内容に適合しないもので あることを、契約不適合といいます。例え ば、引渡し後に、土地が土壌で汚染されて いることが判明したり、建物の土台がシロ アリの被害を受けていることがわかったり した場合です。 引き渡した目的物が契約不適合であった 場合については、民法上、売主には4種類 の義務・責任があります。①追完義務…買 主は、目的物の修補、代替物の引渡し、ま たは不足分の引渡しによる履行の追完を行 わなければなりません。②代金減額…買主 から追完を求められても追完を行わないと きには、契約不適合の程度に応じて、買主 からの請求によって代金が減額されます。 ③損害賠償義務…引き渡した目的物に契約 不適合があり、そのために買主が損害を受 けたときには、売主は損害を賠償する義務 を負います。④契約解除…買主から求めら れても追完を行わないなどの場合には、売 買契約が解除されることもあります。

瑕疵担保責任の廃止??

瑕疵担保責任とは2020年4 月1 日に改正民法が施行される前は、引渡しを受けた後に気付いた欠陥については、売主は瑕疵担保責任を負うとされていました。瑕疵担保責任では、修補請求は認められず、また、解除をすることができるのは、瑕疵(欠陥)によって契約の目的を達成することができない場合に限定されていました。しかし、改正民法施行 によって、瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任の制度が導入されました。契約不適合責任においては、引 渡しを受けた土地や建物に欠陥が見つかった場合、欠陥の修補などの追完を請求することができます。また、契約の解除は、目的を達成することができない場合に限定されず、修補などを求めても売主がこれに対応しない場合であって、売主に相当の期間を定めて催告をしても期間内に売主の義務が履行されないときは、契約不適合が軽微なものでなければ、契約の解除ができるようになりました。改正民法では、引渡しを受けた土地や建物に欠陥があった場合について、買主がより手厚く保護されています。


危険負担と民法改正を知っておきましょう。

危険負担とは契約を締結して引渡しをする前に、契約をした建物が、売主・買主の責めに帰さない理由によって大きな被害を 受けた(例えば、地震によって建物が滅失したり、損傷を受けてしまったりした)場合、売買代金がどのように扱われるのかというのが危険負担の問題です。

民法改正前は、民法上は、建物が滅失し、損傷を受けても売主は 売買代金を受け取ることができるとされていました。しかし、民法改正によってこのルールが改められ、建物が滅失すれば代金を受け取ることができず、また、損傷を受けたときには損傷の程度に応じて代金が減額されるようになっています。ただし、引渡しをした後に滅失や毀損が生じた場合には、売買代金の全額の支払いを受け取ることができます。 

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