宅地造成工事規制法について | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

宅地造成等規制法は、宅地造成に伴う崖崩れまたは土砂の流出による災害の防止のため必要な規制を行うことにより、国民の生命・財産の保護を図る法律です。

主に2つの区域に分類されます。

宅地造成工事規制区域：崖崩れや土砂災害のリスクが高い市街地特定盛土等規制区域：大量の土砂を盛る区域

これらの区域内で行う宅地造成工事や特定盛土等は、都道府県知事等の許可が必要となり、時間が掛かります。

宅地とは、農地、採草放牧地、森林、道路・公園等の公共施設に供されている土地以外の土地をいい、宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質変更(切土、盛土等)をいいます。

①宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものとして、都道府県知事等が指定した区域です(法3条1項)。

②宅地造成工事規制区域では、次のような規制があります。
a)宅地造成工事の許可(法8条1項、12条1項)
宅地造成工事規制区域内の土地で、次のいずれかに該当する宅地造成に関する工事を行う場合には、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。
ア)切土で、高さが2mを超える崖(30度以上の斜面)を生ずる工事
イ)盛土で、高さが1mを超える崖を生ずる工事
ウ)切土と盛土を同時に行う時、盛土は1m以下でも切土と合わせて高さが2mを超える崖を生ずる工事
エ)切土、盛土で生じる崖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成工事の許可を受けた者が宅地造成工事の計画を変更しようとするときも、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。

b)工事等の届出(法15条)
ア)宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があった日から21日以内に当該工事について都道府県知事等に届け出なければなりません。
イ)宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁等に関する工事等を行おうとする者は、その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事等に届け出なければなりません。
ウ)宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、その転用した日から14日以内に、その旨を都道府県知事等に届け出なければなりません。

①造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域に指定されていない土地で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地として、都道府県知事等が指定した区域です(法20条1項)。

②造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁等の設置または改造その他必要な措置を講ずるように努めなければなりません。

宅地造成工事規制法は、安全な街づくりを行う為に必要な法律です。

購入を検討している土地の高低差が2ｍくらいある場合には、造成工事の許可や届け出などが必要になることが、多くあります。

古い町並みの住宅街や、山間地などは擁壁も古く高低差がある場合に擁壁を作り直さないと建物が建築できない場合もあるため、土地は安いが建築費に莫大な金額が掛かる可能性があります。

安い土地には、何かしらの問題（高低差等）が含まれている可能性がありますので、検討される場合はこの法律も頭に入れて検討した方が良いと思います。

しっかりとした不動産業者を選び、現地で話をしているときに、不動産業者から話が出てくるような知識の深い担当者さんを選ぶことが大切です。