不動産を売却した後に掛かってくる税金について考えます。 | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

土地・建物の譲渡所得には所得税と住民税、更に復興特別税が加算されます。譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得として所得税・住民税合わせて約20%、それ以外の場合は短期譲渡所得として約39%の税率で課税されます。

居住用財産を譲渡して譲渡益（利益）があるときには、3,000万円の特別控除、更に10年を超えて所有しているときには軽減税率が適用されます。

譲渡所得の計算に際し、建物の取得費に注意が必要です。建物のように使用または期間の経過により価値が減少する資産は、【取得価額】から【減価の額】を引いた額がになります。5,000万円で購入した住宅を10年後に 5,000万円で売却した場合、譲渡益0円ではないことに注意します。

譲渡益に対する税率は、他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率がことなります。

居住用財産を譲渡して、一定の期間内に居住用財産（買換資産）の取得（住宅借入金等を有する場合に限る）をして、居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その居住用財産の譲渡損失の金額について損益通算および翌年以後3年内の各年度分の総所得金額等から繰越控除を認める制度です。

住宅を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない者への支援措置として、居住用財産の譲渡損失のうち、住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額（住宅ローン残高一譲渡対価）を限度として、他の所得との損益通算および損失の翌年以後3年内の繰越しを認める制度です。

この特例は買換えを要件としていないので、賃貸住宅に住み替える場合も適用になります。

個人が居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

適用を受けることができる建物は、譲渡者が居住していること、譲渡者が居住していた家屋で、その居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の年末までの間に譲渡されるものなどの適用要件があります。

譲渡した居住用家屋とその敷地の所有期間が、譲渡した年の1月1日においていずれも10年を超えている等の場合には軽減税率の特例を受けることができます。

この特例は、上記3,000万円の特別控除の特例と併用が可能です。3,000万円特別控除後の課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分の金額に対し、所得税10.21%、住民税4%、合計14.21%、6,000万円超の部分の金額に対し、合計20.315%の軽減税率が適用になります。

譲渡所得の金額が3,000万円を超える場合で買換えをする場合には、譲渡資産、買換資産のすべての要件を満たせば課税の繰延措置を受けることを検討してもよいでしょう。ただし、課税の繰延べですから、将来、買い換えた資産を譲渡した場合には、繰り延べされた所得についても課税されることに注意が必要です。

不動産を売却する場合には、不動産の所有期間にも大きく変わってくることがわかりました。

5年以内か5年を超えるかまたは10年を超えるかで税率が半分になります。

一部の地域ですが、マンションや、土地などの不動産価格が上昇傾向にありました。そのため、投資家が都内の不動産を購入しキャピタルゲインで利益を上げている個人投資家もおります。

しかし、短期の所有になるため、売却益を出しても税金が高く大きい利益が取れませんので、不動産価格の急上昇を譲渡所得税が抑えているのではないかと私見として思っています。

ご自宅の売却や、投資物件の売却をする場合には、売却したときに掛かってくる税金もある程度理解していると、良いかと思いますが、税理士や、不動産業者などの専門家に聞くことをお勧めいたします。