不動産を売却する前の計画を立てるポイントとは！？ | 町田市で不動産売却を承る中スタッフの日常の業務内容を詳しくご紹介

新しく購入する物件の資金計画で売却資金から充当する予定金額や借入残債、売却・購入に係る仲介手数料、その他の諸経費等の綿密な計算はできていますでしょうか？ 最低売却価格はしっかりと検討できておありますでしょうか？

不動産業者との綿密な打ち合わせが肝になります。

遺産分割協議は完了しておりますでしょうか？

売却計画に全員が同意していますでしょうか？

売却の同意がある場合、売却代金、分配方法等について同意できていますか。

注）売却について同意できていない相続人が1人でもいるときは、同意が得られるまで計画を進めることはできません。

土地の売買契約には、①「公簿売買」と（②「実測売買」があります。

①は、土地の実際の面積を売買代金と関連させず、登記上の土地面積を売買対象として特定するために表示する売買です（清算なし）。

②は契約締結までに実測を行い、その面積によって取引を行う方法と、契約時は登記記録上の面積で売買代金を概算で決め、決済までに実測して売買代金を確定して清算する方法があります。

実測売買では隣地所有者と境界立会い・確認のうえで測量を行い、測量図を作成して買主に交付します。登記記録上の表示面積と実際の面積に差異がある土地は少なくありません。どの方法で契約するかは最終的には話合いで決めることが望ましいでしょう。 なお、建物については、実際の面積と登記記録上の表示面積が相違していても清算することはしていません。

建物は、経過年数により相応に品質・性能が低下してくるのは当然のことです。

それらの経年変化による建物の劣化現象とは別に、シロアリの被害や、雨漏り、結露等による木部の腐食、不同沈下による傾き等の久陥が引渡し後に発見されてトラブルになることが少なくありません。

土地・建物に欠陥があった場合の売主の責任を「契約不適合（担保）責任」（民法562条～564条） といい、引渡し後に欠陥が見つかった場合、修補や減額等を請求されることがあります。

知っている建物の不具合は告げておくことが大事ですが、国は、トラブル防止の施策として、①建物状況調査、②安心R住宅制度を用意しています。任意の制度ですが活用も検討してみることも大事です。

新しい住まいを先に購入してしまうのは大変危険です（買い先行）。今の住まいが予定どおりに希望金額で期限内に売れるとは限りません。今の住まいの売却ができてから次の住まいを購入するのが安全な方法です（売り先行）。

原則として、売り先行で買換計画を立てるようにすることが安心です。 どうしても購入を先行して契約するときは、売り物件が予定期限内に予定金額で契約できないときに契約を解除できる「買換特約」を付けてもらいます。 ただし、購入物件の売主は、契約が解除になる可能性があり、契約が不安定であることから買換特約を承諾しないことも少なくありません。媒介業者が売れない場合の「買取り保証」をすることもありますが、その場合は、買取り金額等の買取り条件を書面で交わしておくことが大事です。

実測売買の場合に作成する測量図には、現況測量図と確定測量図の2種類があります。

現況測量図は、隣地や道路などの境界確定は行わず、現況の敷地のまま、測量士などに図面を作成してもらうことを言います。

確定測量図はその名のとおり、隣地や前面道路など自分の敷地に接続してる敷地の境界線を立ち合いの元で確定し、きっちりとした敷地面積を算出し図面を作成します。

確定測量図の作成では、道路などの官民査定も行うことが多いので国や行政との打合せが必要になり時間を要します。

住まいの売却で気を付けなければならないトラブルとして、契約不適合による売主の担保責任を知っておく必要があります。これは、売却した土地・建物の種類、品質または数量に関して契約内容に適合しないときに売主が買主に対して負う責任のことです。

これは、以前に「瑕疵担保責任」と言われていた内容に近いです。

この言い方の方が、ピンと来るかもしれません。

後日、詳しく契約不適合責任について触れてみたいと思います。