【道路法】について考えてみたいと思います。

道路法は、道路網の整備を図るため、道路に関して、路線の指定・認定・管理・構造・保全・費用 の負担区分等を定めることにより、交通の発達に寄与することを目的とする法律です。

道路法上の道路は、「一般の交通の用に供すること」を主たる目的とするものであり、建築物の利用上、防火上、避難上等から支障のないものであるかどうかという点から定義付けている建築基準法上の道路とは異なります。 道路法は上記のような観点から、対象となる道路、路線の指定および認定、道路の管理、道路に 関する費用等について規定しています。対象となる道路は次の4つであり、その内容は次表のとおりです。

一般的には一番下の市町村道になるところに、一戸建てなどが建ち並んでいると思いますが、あくまでもこの道路法に則った道路に敷地が接道していないと建物の建築や建替えなどができなくなってしまいます。

ここは不動産を売却や購入するにあたり、とても大事な部分です。

接道義務とは、簡単に言うと、前項の道路に「敷地が建築基準法の道路に2ｍ以上」接していないといけません。

1.98ｍでもダメです。2ｍ以上接道していないと建物を建築することができません。

固い話ですと、建築基準法第43条に建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。と記載されています。

例えば、

既存で建物が建築されている場合には、建物を解体しまった場合は再建築が不可能となります。（再建築不可）その場合は解体をせず、建物の躯体を残したまま、フルリフォームなどをして、建物を新しくする方法があります。

道路に接していなくても建物を建替えることができる例外があります。

建築基準法の43条但し書き許可

これは特定行政庁により、要件を緩和している地域などもあり、細かい内容に多少の違いが出てきますが、全国的にはほぼ共通の基準があります。

①道路に接するすべての所有者（権利者）の同意を得る場合

②農道などの私道に面している場合

③交通、安全、防火。衛生上に支障が出ない場合

④特定行政庁の許可が必要

⑤建築審査会の同意が必要

おおまかにはこの条件をクリアしている場合には建築できる可能性もありますが、事前に役所で確認を取ることが必要です。

相続などで取得した不動産で、元々ご自身が住んでいなかった物件や、ご親戚の不動産を相続した場合の不動産売却をするときは、道路に面していることや、接道の間口の広さなどを必ず把握された方が良いと思います。

万が一、前面が道路ではない場合や、間口が2ｍ以下の場合などは不動産の価値が近隣相場よりもかなり低い金額になってしまいます。

これは、不動産が有効活用できなくなってしまうためで、有効活用とは建物の建替えを行い新築を建築することができない、間口が2ｍ以下の場合は駐車場でも使えない、などマイナスの要素が多くあるためです。

ここでポイントですが、こういった不動産を所有していて、売却を検討する場合には未接道に強い不動産会社などに協力をしてもらい、但し書きの道路として認定してもらえるように役所調査や、近隣の方との折衝をしてもらうことが大事です。

また、間口が2ｍ未満の場合は隣地の方から3センチの土地を売って頂くとかを事前に自ら交渉しておくと価格の下落が抑えられる可能性が高いです。

このようなことは不動産仲介会社ではなかなか取り入って頂くことは難しいですが、地元の不動産会社などに相談してみるものよいと思います。

今回は道路法と接道義務に関して簡単に触れてみました。

もう少し深堀したいのですが、書いていくのも大変なのでこの辺で(^^;

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