【任意売却】とは何か?簡単にご説明します。

query_builder 2022/07/07
相続任意売却買取相模原市_不動産売却
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こんにちは。プロネックス株式会社の店長のマックです。


本日は任意売却について考えてみようと思います。

任意売却は不動産業界では略して「任売」と呼ばれています。


まず任意売却とは何か?                             

任意売却は、銀行などの債権者の同意を得て一般市場での販売をする手法です。
債権者間であらかじめ売却後に残った債務の処理方法の同意を得ることで、不動産の売却を行います。わかりにくいですが、一般的な不動産売却の方法で可能です。


売却する金額は、売主が決めることができ、その時期の不動産相場で売却できる可能性があります。
任意売却では銀行などの債権者との話し合いや面談を行い、残債に関する返済計画など、どのようにすれば債務問題を解決できるかを関係者で考えます。
他に競売は裁判所の権限で強制的に売却になってしまう為、落札されてしまえば、いきなり退去を求められたりしてしまいますが、任意売却は債務者の希望や生活設計を反映できる場合もあり、住宅ローンを滞納した債務者には比較的メリットが大きいと思います。


任意売却の流れとは?                                    


任意売却をスタートさせるには時間的に急がなければなりません。これは競売が始まってしまう前に任意売却を決め、金融機関などからの支払い督促状などが届く時点で、不動産のプロに相談することをお勧めします。
仮にそのままの状態でほっておくと、「代位弁済」が行われ、競売手続きへと進みます。売却は債権者の同意のもとに勝手に行われますので、任意売却を決断し、できるだけ早く金融機関などの債権者と交渉を行うことが重要です。気分的には、滞納している状態ですので、金融機関に相談することをためらってしまうかもしれませんが、ここは勇気を出して相談しましょう。
相談後に債権者の同意が得られれば、後は通常の不動産売却活動のように、販売活動が開始されます。売買契約・残金決済を経て、債務問題が解決される(金融機関の担当者さんが同席する場合があります)という流れになります。



細かく考えると

  1. 金融機関などから住宅ローンに関する支払いの督促状が届きます。
    住宅ローンを滞納するとある一定期間を経て金融機関から連絡が入り、そのままにしておくと督促状が届きます。さらにほっておくと一括返済を求める書面や競売の手続きへ進む通知書などが届きます。
  2. 任意売却の相談をする。
    不動産会社や弁護士もしくは任意売却に強い専門家などに相談します。
  3. 物件の調査や販売する価格の決定
    今どのくらいの滞納額があるかを調べ、支払いできるのかどうかなど経済状況をしっかり把握することになります。前項の不動産業者などで物件の相場や価格調査を行い、暫定ですが販売価格を決めておきます。
  4. 金融機関などの債権者と交渉する。
    債権者と交渉を行い、販売価格の調整や、残債の返済方法などを債権者の同意を得られるように交渉します。(ここが一番難しいところです)
  5. 販売活動する。
    不動産業者が広告などに掲載して、広く買主さんを探します。
  6. 売買契約をする。
    見事に買主さんが見つかった場合には、その買主さんとの売買契約を締結します。締結後契約の内容によりますが、残金決済を行い、金融機関などの債権者から同意を得た金額を返済します。(所定で掛かる費用などがのぞきます)
  7. 引越をする。
    残金の決済が終り、金融機関に返済を完了し、引っ越ししてすべて解決となります。(返済に一部債務が残る場合もあります)

任意売却はメリットがある                              


売却時に掛かる諸経費も売却した金額から控除できる

一般的には不動産の仲介手数料や、登記(抹消費用)その他、測量をする場合は測量費が必要になります。諸経費に関しても、売買金額から捻出することが可能で、交渉内容によっては引っ越しの費用まで認められるケースもあります。


マンションなどの管理費や修繕積立金なども清算できる場合があります。

マンションの場合は、修繕積立金や管理費を住宅ローンと一緒に滞納しているケースが多々見られますが、この部分も併せて売買代金から諸費用として清算することができます。
区分所有(マンション)の場合は新所有者に管理費などの滞納分は管理組合から請求されるので売却の時点で清算しておくことが必要になります。

競売の場合は、新所有者が管理費などの滞納分を継承する条件で売却される形となります。


近隣相場と同じような金額で販売が可能になるため競売よりも高く売れる

任意売却は、金融機関などの債権者から同意を得ることが必要です。

この同意を得ること。以外は通常の不動産売買の手法と変わりがありません。

近隣相場を調べ、少しでも高額での売却ができれば、残債をより少なくすることができる上売却後の新生活も比較的楽になります。

諸経費や滞納分の税金・管理費なども売却の代金から支払い可能です。

競売は債権者主導で話が進んでしまう為、近隣相場よりも安くなってしまうことが多くあり、また、競売は裁判所の情報で出てしまうので、友人や勤務先・知人などに競売になったことが知られてしまう可能性も多くあります。


住み続けることも可能になる場合もあります。

任意売却の場合は、売却先を限定して売却することも可能です。不動産投資の会社や、親戚などに購入してもらい、賃料を支払いして住み続けることも可能ですが、確率としてはかなり低い売却です。



⑰

売却に掛かる費用はなに?                          

任意売却でも通常の売却でも諸費用が掛かります。

その諸費用は以下の通りです。

  • 不動産の仲介手数料
    物件価格の3%+6万円+消費税(価格が400万円以上の場合)
  • 契約書に貼る印紙
    5000万円までであれば印紙税は1万円。高額物件であれば6万円などの印紙もあります。
  • 司法書士に支払いする法定費用
    登録免許税や登記の抹消費用などが掛かります。
  • その他に掛かる可能性のある費用は
    建物の解体費用や土地の測量に係る費用。(ほとんどありませんが)
    もし、購入時より高く売れた場合は譲渡所得税などが掛かります。


タイムリミットってあるのかな?                 

住宅ローンを滞納し始めたら、金融機関以下のように動きます。


住宅ローンの滞納が1ヶ月~5か月程度 督促状や催告状が自宅に届きます。
住宅ローンの滞納が6ヶ月を経過すると 分割での返済ができませんよ。という金融機関からの期限の利益喪失通知が届きます
住宅ローンの滞納7ヶ月から先には 代位弁済の通知書が届きます。
保証会社からの通知になります。金融機関から債務を代位弁済しましたので一括で返済してください。というもの。

差し押さえの通知書が届きます。
競売の申し立てが行われて、不動産が差し押さえられたという通知になります。

競売開始決定通知が届きます。
競売の手続きが始まった通知です。この後に6か月程度で強制的に売却です。

競売開始決定通知が来た場合はもう遅いです。

任意売却はできるだけ早い方が良いですが、滞納を始めてからおよそ6か月以内には金融機関などの債権者に相談することをお勧めします。

その際にとてもご不安だと思いますので、弊社にご相談いただければ、弊社の代表が交渉の場に同席することも可能です。


まとめ                                                     

任意売却には、メリットもたくさんあります。競売に比べると、競売は債務者の意思には関係なく不動産も売却に向けて債権者(金融機関)が手続きをどんどん始めます。

任意売却は、住宅ローンを支払いしたいけれど、仕事の関係などで収入が減ってしまい、支払いができなくなったりしたときの救済措置のような売却方法です。


先の競売は市場の相場もあまり関係なく、現在の不動産の価値を不動産鑑定士などが算出して最低落札金額を決めて、入札の形式で行うものになり、市場の相場よりも70%程度低い金額で落札されてしまう上、その金額で落札されても債務が残っていれば、その債務は完全に消えることがありませんので、踏んだり蹴ったりになる可能性を秘めています。

そうなると自己破産を決断するようなケースも出てきてしまいます。


任意売却は、相場で売却できる可能性が高く、残債の圧縮が競売よりも多くでき、上手く交渉できれば残債もすべて消える可能性もあります。

残債が消えないとしても、競売よりも残債が少なくなっている為、少しずつでも返済ができるような交渉をサービサーへ相談できれば新生活も多少は楽になります。


住宅ローンの滞納は誰でも起こりうることです。

滞納の相談を他人にすることはとても心が苦しいことかもしれません。ですが、競売になってしまうよりも任意売却を選び、新たにスタートするきっかけを作りましょう。



今回は任意売却について考えてみました。

少しでも参考になれば幸いです。


弊社では、どのような不動産の困りごとでもご相談に乗らせて頂いております。

購入も売却もプロネックス株式会社までお問い合わせください!


店長のマックでした!

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