こんにちは！プロネックス株式会社の店長のマックです♪

今回は不動産の売却時に不動産業者と交わす、[媒介契約]について考えたいと思います。

この媒介契約は不動産を売買するときには必ず結ぶ契約になります。媒介契約ってなに？と疑問に思うことがあると思いますので、順を追って記載したいと思います。

①媒介契約とは

宅地建物の売買・交換の媒介(仲介)や代理を宅建業者に依頼することを内容とする、依頼者と宅建業者との間の契約を「媒介契約」といいます。

【媒介とは】

媒介は、不動産の売買が実現されるように「あっせん」することを意味します。したがって、成約にいたった場合の売買では売主・買主本人がそれぞれ当事者として契約締結をすることとなり、仲介業者は売買契約の当事者にはなりません。仲介業者が契約書に記名する場合であっても「売主」「買主」ではなく「仲介業者」や「立会人」という欄に記名押印することになります。

②媒介契約と宅建業法の規定

1）契約内容の書面可

宅建業者には、媒介に関する契約関係の明確化を図りトラブルを防止するために、宅建業者に対して、遅滞なく媒介契約の一定の内容を記載した書面を作成し、依頼者へ交付することが義務づけています(宅建業法34条の2)。かつては媒介契約は口約束でなされていたことが多く、書面(契約書)があっても適切な内容が盛り込まれていないなど往々にして契約内容も不明確であったためトラブルが絶えませんでした。そこで、依頼者、仲介業者にとって重要と思われる事項については法律で契約書への記載を定めているのです。媒介契約の内容が書面化されることで、依頼者の媒介の依頼意思が明確化し、媒介契約の内容が明確になることで紛争予防にもつながります。結果的に仲介業者にとっても、仲介手数料を請求する根拠が明確になるという大きな効果を生じさせることにもなります。
「書面」であって契約書である必要はありませんが、通常は媒介契約そのものを書面で行うため、この媒介契約書に必要事項が網羅されていれば「書面」の交付の代わりとなります。
なお、書面の作成交付は売買・交換の場合に限られ、同じ媒介であっても賃貸の場合は対象になっていません。しかし、上述の法律の趣旨に鑑みれば、賃貸の媒介の場合であっても書面を作成して交付することが望まれます。

2）書面に記載する事項

1. ・物件の表示
2. 媒介の対象となる物件を明確にするためです。土地建物とも登記上の表示に従って所在・地番、種類・構造等を表示します。一筆の土地の一部が対象の場合には図面で特定するようにし、建物の一部屋が対象の場合には図面や部屋番号で特定するようにします。
3. ・物件価格または評価額
4. 売却の際の価格の設定は媒介契約で極めて重要な問題になります。不明瞭な価格を原因とするトラブルを防止するためにも、売買価格(交換の場合には評価額)を明示する必要があるとされています。
   価格査定は、仲介業者がこの価格について意見を述べる際の拠り所としての意味も有ります。
5. ・媒介契約の種類
6. 媒介契約にもいくつかの種類がありますので、どのような媒介契約に属するのかを明示しなければならないとされます。
   媒介契約の種類については後ほど記載いたします。
7. ・媒介契約の有効期間と契約解除
8. 媒介契約の有効期間や解除に関する事項を明示することで、依頼者・仲介業者ともに無制限に契約に拘束される不都合を防止します(専任媒介契約では宅建業法により上限3か月の期間制限があります)。また、媒介契約を解除できる場合と、解除の効果についても明記することになります。
9. ・報酬（仲介手数料）
10. 報酬の額および支払時期を明記します。
    ・その他国土交通省令で定める事項
11. a)専任媒介契約に違反した場合の措置
       依頼者が他の業者の媒介等により契約を成立させたときの措置
    b)専属専任媒介契約に違反した場合の措置
       依頼者が依頼した仲介業者を介さずに直接に相手方と契約を成立させたときの措置
    c)一般媒介契約において依頼者が明示義務に違反した場合の措置
    d)媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか

3）媒介契約の種類

媒介契約には大きく分けて、他の仲介業者を排除して仲介業務を独占する「専任媒介契約」と、依頼者が他の仲介業者に重ねて仲介を依頼する「一般媒介契約」とに分けられます。

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• ・専任媒介契約
•    依頼者が他の仲介業者への仲介依頼を禁止する形式です。他の業者から取引を横取りされる(いわゆる「抜き」)恐れが無く、費用も無駄になることもないので、仲介業者としては極力専任媒介契約を取り付けられるように努力するべきです。また、指定流通機構への物件情報の登録義務に伴う物件情報の流通の活発化や情報の網羅性の確保が不動産流通市場の近代化に繋がるとされているため、優れた媒介形式だといわれています。
  依頼者が他の業者に依頼して成約にいたった場合には、専任媒介契約を結んでいる仲介業者は、約定報酬額を上限とする違約金の請求ができます。自己発見取引や依頼者都合での解除の場合には、約定報酬額を上限として履行に要した実費を請求することができます。

・専属専任媒介契約

   依頼者が、他の仲介業者のみならず、自分で相手方を捜し出して契約をすること(自己発見取引)も禁止する形式です。
専任媒介契約の一種ですが、自己発見取引の場合にも約定報酬額を条件とする違約金を請求できることと、指定流通機構への物件登録実施の期間が7日から5日に短縮されること、業務処理状況の報告が1週間に1回の頻度になることが違います。

・一般媒介契約

   依頼者が他の仲介業者へ重ねて依頼することを認める形式です。依頼者にとっては複数の仲介業者を活用できるため、有利な取引の機会が広くなりますが、仲介業者にとっては他の業者が成約にこぎ着ける可能性もあるので、得てして成約に向けてのモチベーションが上がらない傾向にあります。また、抜きへの懸念から、物件情報を指定流通機構に登録しなくなり(一般媒介の場合には指定流通機構への登録は義務ではない)、依頼者にとって逆に取引の機会が狭まる結果にもなりかねない面があります。
一般媒介契約のうち、依頼者が依頼している他の仲介業者を明示する義務のあるものを「明示型」、明示する義務がないものを「非明示型」の一般媒介契約といいます。明示型の一般媒介契約では、依頼者が他のどの業者に依頼しているかが明らかなので、明示されていない業者に物件を抜かれる心配はなくなります。従来の媒介契約の大半は非明示型の一般媒介契約でした。なお、明示型か非明示型かの区分は法律上のものではありませんので明示義務も契約上の義務になります。

③専属専任（専任）媒介契約に関する規制

(専属)専任媒介契約は、依頼者が他の仲介業者を利用することを禁止するため、依頼者は極めて強い拘束を受けることになります。この状況で(専属)専任媒介契約を取り付けた仲介業者が積極的な仲介行為を行わないと、依頼者は大きな不利益を被ることになります。そこで、宅建業法では依頼者を保護するために(専属)専任媒介契約の場合には仲介業者に対して次のような義務を課しています(宅建業法34条の2)。

①有効期間の制限
(専属)専任媒介契約では有効期間は3カ月を超えることができません。3カ月以上の期間を設定しても3カ月に短縮されます。依頼者の申出によって更新はできますが、更新後の期間も3カ月に制限されます。

②指定流通機構への物件登録
(専属)専任媒介契約を締結した場合、指定流通機構への物件登録が義務付けられます。指定流通機構に物件情報が登録されることで、多くの仲介業者がネットワークで結ばれ、依頼者は円滑な物件取引を期待できるようになります。なお、登録までの日数は以下の通りになります(いずれも契約締結日と仲介業者の休業日数を除いて日数を計算します)。
a)専任媒介契約契約を締結した日から7日以内
b)専属専任媒介契約契約を締結した日から5日以内

③業務処理状況の報告
(専属)専任媒介契約を締結した仲介業者は、業務の処理状況を定期的に依頼者に報告しなければいけません。(専属)専任媒介契約では、依頼者から独占的に媒介委託を受けていることから、定期的に業務遂行状況を報告することが、依頼者との信頼関係上も必要と考えられるためです。物件に関する引き合いがなにもなかった場合でも、動きがないことを報告することになります。なお、報告は口頭でも認められますが、標準約款では報告は文書または電子メールによるものとしています。報告の頻度は以下の通りになります。
a)専任媒介契約2週間に1回以上
b)専属専任媒介契約1週間に1回以上

このように媒介契約には大きく分けて3種類の契約が存在します。

媒介契約の内容により、細かい報告義務やレインズなどの登録義務が発生します。

一般媒介契約はどの業者さんでも販売活動ができますが、広く販売活動をしないケースが多々ございますので、不動産売却を行う際はできるだけ専任媒介や専属専任媒介の契約を行うことが望ましいと思われます。

弊社では、どのような媒介契約にかかわらず、しっかりとした販売計画を立て、スムーズに売却やお住み替えのお手伝いができるように心がけております。

売却には諸事情ございますので、内容を把握した上で最適な販売方法をご提案させて頂きます。

少し長くなってしまいましたが、今回はこの辺で。

※全日本不動産協会実務テキストより抜粋及び転記。